Cuando se trata de analizar la Inspección Técnica de Edificios, la normativa es fundamental para entender qué es lo que hay que hacer y cuál es la finalidad que se persigue con este trámite, que es obligatorio y por el que deben pasar todo tipo de viviendas cuando alcanzan una determinada antigüedad.
¿Qué es la Inspección Técnica de Edificio o ITE?
La ITE es un procedimiento a través del que el propietario demuestra que ha cumplido con sus obligaciones de mantenimiento, rehabilitación y conservación de su inmueble. Haciendo así que el mismo siga siendo apto para ser utilizado como vivienda y no suponiendo ningún riesgo ni para los habitantes de la casa ni para quienes puedan pasar cerca del edificio.
Los técnicos hacen una inspección visual del edificio y, a partir de la misma, elaboran un informe que determina el estado de los diferentes elementos, cubiertas y azoteas, fachadas y medianerías, redes generales de fontanería y saneamientos, estructuras y cimentación y elementos de accesibilidad, destacando si hay deficiencias que deban ser subsanadas.
Si del informe se desprende que el edificio está en buen estado, entonces se presenta el acta favorable de la ITE. Será el propio técnico el que presente la documentación necesaria ante la Administración Pública competente para que quede constancia de que el inmueble ha superado el examen.
Por el contrario, si durante el examen se encuentran deficiencias graves o muy graves, entonces la ITE será desfavorable y será obligatorio proceder a la subsanación completa de las mismas en el plazo estipulado en el informe, una vez realizados los trabajos de rehabilitación de edificios, el técnico competente emitirá un certificado de idoneidad de las obras.
El Informe de Evaluación de Edificios (IEE)
Aunque los procedimientos son similares, existen diferencias entre ITE e IEE. El IEE es una evolución de la ITE, analiza el estado actual del edificio e incluye además un certificado de eficiencia energética y un informe sobre la accesibilidad.
A diferencia de lo que ocurre con la ITE, el IEE solo es obligatorio en el caso de edificios de tipo residencial colectivo que superen los 50 años. Tratándose de viviendas unifamiliares, solo hace falta este informe si se van a solicitar ayudas para llevar a cabo obras de rehabilitación.
Normativa sobre Inspección Técnica de Edificios
La Ley estatal del suelo de 1957 ya establecía la obligación de los propietarios de conservar sus inmuebles. Pero no fue hasta 2011 cuando se reguló de manera específica la necesidad de pasar una inspección periódica a los edificios.
La Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbana (ya derogada) cambió el procedimiento de ITE por un IEE.
A día de hoy, la normativa aplicable en cada caso concreto depende de la Comunidad Autónoma de que se trate y también de los ayuntamientos. La norma que resulte de aplicación establecerá los plazos en los que debe hacerse la inspección y los requisitos que deben cumplir los edificios para considerar que han pasado el examen de los técnicos.
Por ejemplo, mientras que en el caso de Cataluña la ITE es obligatoria para inmuebles que tengan más de 45 años, en la Comunidad de Madrid los edificios deben pasar la inspección a partir de los 30 años. En lo que coinciden ambas normativas es que la Inspección Técnica de Edificios tiene una validez de 10 años. Agotado ese período, es necesario pasar una nueva inspección.
En algunos supuestos también puede ser necesario abordar el proceso de ITE cuando se van a solicitar ayudas públicas para la rehabilitación de un edificio, o si la Administración entiende que hay motivos que justifican el paso del examen antes de tiempo. Por ejemplo, si se detecta una situación de riesgo o una grave deficiencia.
Aunque las normas pueden ser diferentes en cada región, en lo que sí existe uniformidad es en los aspectos que hay que evaluar:
Antes de hacer la inspección se debe acudir a archivos públicos y registros para obtener toda la documentación posible sobre el proyecto y las diferentes obras de intervención y rehabilitación que se hayan realizado.
A continuación, se prepara una planta tipo y una sección característica y descriptiva del inmueble que se va a revisar. Tratándose de bloques de pisos, no hace falta revisar todas las unidades, basta con identificar y analizar aquellas que tienen más posibilidades de presentar algún tipo de daño debido a su ubicación. Por ejemplo, los locales comerciales, los garajes, o las viviendas situadas bajo cubierta.
Cuando son bloques de vecinos hay que supervisar los elementos comunes y las instalaciones de suministros como luz, agua, etc. Lo que no se hace es una inspección de elementos privativos dentro de las viviendas o de elementos comunes cuya revisión cuente con su propia normativa, como ocurre con los ascensores.
Con toda la información obtenida se elaborará un informe que deberá adaptarse en su contenido a lo previsto en la normativa autonómica o municipal. El documento informará sobre el estado general del edificio y su estado de conservación.
En el informe se dejará constancia de los defectos detectados, así como de su importancia y de la extensión de la intervención a realizar para que todo quede en orden. Además, el documento proporcionará información sobre el cumplimiento de la normativa en materia de accesibilidad universal y hará una evaluación de la eficiencia energética del inmueble, proponiendo mejoras en este campo si fueran necesarias.
Una vez que el informe está listo se registra en el organismo correspondiente por vía telemática o presencial. Finalizado el procedimiento, la Inspección Técnica de Edificios tendrá una validez de 10 años.
Aunque no es obligatorio, se puede elaborar un programa de mantenimiento del edificio que pasará a formar parte del libro del edificio. Esto permite ir haciendo una conservación progresiva del inmueble para conseguir que llegue en las mejores condiciones posibles a la próxima inspección.
Consecuencias de no pasar la ITE
No pasar la ITE puede suponer para el propietario del inmueble una multa impuesta por su Ayuntamiento. Además, se pueden establecer otras sanciones como la paralización del proceso de venta del inmueble.
Estar al tanto de la normativa sobre Inspección Técnica de Edificios y pasar el examen a tiempo es la mejor forma de evitar problemas y garantizar que el inmueble está en óptimas condiciones.
